Simulateur immobilier

Acheter ou louer ?

La question ne se tranche pas en comparant un loyer à une mensualité. Ces simulateurs comparent des patrimoines nets: ils opposent deux ménages au budget identique, dont l'un achète et l'autre loue en plaçant son apport — et affichent la date à partir de laquelle l'achat prend l'avantage.

Cas n° 1

Je connais mon budget mensuel

Vous savez ce que vous pouvez consacrer chaque mois au logement — loyer actuel plus épargne disponible. Le simulateur en déduit le prix et la surface que vous pouvez acquérir, puis compare cet achat à votre location.

Cas n° 2

Je connais la valeur du logement

Vous avez repéré un bien et son prix. Le simulateur calcule le budget mensuel nécessaire, l'apport à mobiliser, et détermine à partir de quelle durée de détention l'achat bat la location.

Outil complémentaire

J'ai une offre de prêt

Capital, taux, durée, assurance, frais, différé : les données que transmet un banquier. En sortie, l'échéancier complet, le TAEG, l'effet de la durée et le calcul d'un remboursement anticipé.

Ce que le modèle prend en compte

Un comparateur qui oppose un loyer à une mensualité se trompe de question : il oublie les frais d'acquisition, la taxe foncière, l'entretien, et surtout le rendement qu'aurait produit l'apport s'il était resté placé. Tous ces postes sont ici modélisés et réglables.

Barème notarial par tranches

Droits de mutation ancien / neuf

Garantie, dossier, frais d'agence

Assurance sur capital initial ou restant dû

TAEG par recherche de taux interne

Taxe foncière et charges de copropriété

Provision entretien et gros travaux

Indexation IRL du loyer

Coût d'opportunité de l'apport et des frais

Revalorisation du bien et frais de revente

Taux d'endettement HCSF et reste à vivre

Sensibilité aux hypothèses de marché

Les quatre équations du modèle

Mensualité d'un prêt amortissable

M = C \times \frac{i}{1 - ( 1 + i ) ^{- n}}

C capital emprunté, i taux mensuel, nnombre d'échéances. Chaque échéance est constante ; seule sa composition évolue.

Émoluments du notaire, barème par tranches

E = 1, 20 \times k \sum tranche_{k} \times τ_{k}

Les « frais de notaire » sont pour l'essentiel des impôts : les émoluments du notaire n'en représentent qu'environ un dixième.

Patrimoine net de l'acheteur

W_{t}^{achat} = V_{t} (1 - τ_{revente}) - CRD_{t} + Π_{t}

On raisonne net de revente : un bien immobilier n'est comparable à un portefeuille liquide qu'une fois les frais de sortie retranchés.

Point de bascule

t^{*} = min {t : W_{t}^{achat} \geq W_{t}^{loc}}

C'est la seule sortie du modèle qui réponde vraiment à la question posée : combien de temps faut-il rester pour que l'achat soit gagnant.

Ce n'est pas une offre de prêt.Les résultats sont arithmétiques ; une banque analysera le reste à vivre, le saut de charge, la stabilité des revenus et l'épargne résiduelle après opération. Le taux obtenu dépendra de votre profil, pas d'un barème public.

Deux paramètres décident presque tout.La revalorisation du bien et le rendement de l'épargne ne sont pas connus à l'avance. Un écart d'un point sur l'un ou l'autre déplace le point de bascule de plusieurs années — la carte de sensibilité est faite pour le montrer.

Ce qui est ignoré volontairement.Les aides (prêt à taux zéro, prêt Action Logement, aides locales), la fiscalité des dispositifs locatifs, l'évolution de la situation familiale, la mobilité professionnelle, et la valeur — réelle mais non chiffrable — de la liberté de partir avec trois mois de préavis.

Hypothèse de résidence principale.La plus-value de revente est supposée exonérée d'impôt, ce qui n'est vrai que pour la résidence principale. Un investissement locatif relève d'un autre calcul.